為加快香洲區(qū)舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造，推進(jìn)“產(chǎn)城融合”和土地節(jié)約集約利用，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)布局，促進(jìn)城市功能完善和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，同時(shí)規(guī)范更新區(qū)域內(nèi)房屋面積認(rèn)定和補(bǔ)償工作，切實(shí)維護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，制定本意見(jiàn)。

　　一、適用范圍

　　本意見(jiàn)適用于香洲轄區(qū)內(nèi)拆建類舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造項(xiàng)目的組織實(shí)施工作。

　　二、概念定義

　　舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造項(xiàng)目是指由區(qū)政府統(tǒng)籌劃定并授權(quán)城市更新實(shí)施機(jī)構(gòu)作為項(xiàng)目組織實(shí)施單位對(duì)用地面積不小于10萬(wàn)平方米、原用地功能以工業(yè)為主的連片區(qū)域組織實(shí)施更新改造的項(xiàng)目。

　　三、職責(zé)分工

　　香洲區(qū)“三舊”改造城市更新工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱“領(lǐng)導(dǎo)小組”）負(fù)責(zé)舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造項(xiàng)目的統(tǒng)籌和決策工作；香洲區(qū)城市更新主管部門(mén)負(fù)責(zé)具體綜合連片更新改造項(xiàng)目的認(rèn)定、指導(dǎo)和協(xié)調(diào)工作，以及組織開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)核實(shí)工作；香洲區(qū)政府授權(quán)的項(xiàng)目組織實(shí)施單位負(fù)責(zé)意愿征集、拆補(bǔ)談判、項(xiàng)目申報(bào)、更新單元規(guī)劃編制、項(xiàng)目實(shí)施等工作，配合做好基礎(chǔ)數(shù)據(jù)初步調(diào)查、收集和整理工作；各相關(guān)職能部門(mén)按照職能分工負(fù)責(zé)項(xiàng)目相關(guān)的工作。

　　四、改造原則

　　舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造應(yīng)遵循“政府推動(dòng)、規(guī)劃先行、國(guó)企攻堅(jiān)、多元參與、利益共享、分區(qū)建設(shè)”的工作思路和改造原則。

　　五、改造方向

　　舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造以促進(jìn)新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展為主，拓展新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，驅(qū)動(dòng)城市更新和配套設(shè)施完善，促進(jìn)“產(chǎn)城融合”，構(gòu)建產(chǎn)城人文四位一體、多元發(fā)展的綜合創(chuàng)新空間。

　　六、規(guī)劃要求

　�。ㄒ唬└�新規(guī)劃

　　項(xiàng)目組織實(shí)施單位應(yīng)依據(jù)相關(guān)上位規(guī)劃編制和報(bào)批項(xiàng)目更新單元規(guī)劃，依照批復(fù)的更新單元規(guī)劃組織實(shí)施項(xiàng)目，根據(jù)道路、山體、水體等要素，合理劃定城市更新單元，組織編制項(xiàng)目更新單元規(guī)劃方案，確定補(bǔ)公用地及公共設(shè)施，落實(shí)“規(guī)劃先行”。

　�。ǘ�）產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

　　為加快發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)，培育壯大戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造應(yīng)規(guī)劃建設(shè)不少于項(xiàng)目原有工業(yè)用途房屋建筑面積的工業(yè)用房或新型產(chǎn)業(yè)用房，在優(yōu)先保留項(xiàng)目范圍內(nèi)原有優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)型企業(yè)的基礎(chǔ)上，重點(diǎn)發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)、新一代信息技術(shù)、供應(yīng)鏈管理和供應(yīng)鏈金融、生物醫(yī)藥、文創(chuàng)、總部經(jīng)濟(jì)等重點(diǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建科技孵化器、公共技術(shù)服務(wù)平臺(tái)和大學(xué)生創(chuàng)業(yè)園等新型產(chǎn)業(yè)載體。

　�。ㄈ�）公配要求

　　1.基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和異地補(bǔ)公設(shè)施應(yīng)優(yōu)先考慮城市道路、排水、排污和供電等市政設(shè)施，其次是衛(wèi)生醫(yī)療、教育、文化、社區(qū)鄰里服務(wù)等公共服務(wù)配套設(shè)施，以上建設(shè)內(nèi)容納入項(xiàng)目建設(shè)范圍，由項(xiàng)目組織實(shí)施單位建成后無(wú)償移交政府，由政府指定單位、機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，產(chǎn)權(quán)歸政府所有。在更新單元規(guī)劃中給予相應(yīng)容積率獎(jiǎng)勵(lì)或在城市更新項(xiàng)目地價(jià)評(píng)估過(guò)程中充分考慮補(bǔ)公項(xiàng)目建設(shè)成本對(duì)城市更新項(xiàng)目土地價(jià)值的影響。

　　2.除用于回遷安置權(quán)利人的住宅外，舊工業(yè)區(qū)和舊城鎮(zhèn)綜合連片更新改造可考慮配置一定比例的公共租賃住房、人才住房、新型產(chǎn)業(yè)配套員工宿舍等住宅，以及“產(chǎn)城融合”所需的商業(yè)、辦公和其他生活服務(wù)配套設(shè)施，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)平衡。

　　（四）回遷安置要求

　　項(xiàng)目涉及原公共管理與公共服務(wù)設(shè)施用地、原黨政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)等公產(chǎn)房屋用地的，應(yīng)堅(jiān)持“集約用地、補(bǔ)充公配”的原則，將有關(guān)用地整合后統(tǒng)一規(guī)劃，盡可能成區(qū)域集中建設(shè)黨政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位和國(guó)有企業(yè)的回遷安置用房，其余用地優(yōu)先用于建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施。

　　七、搬遷安置補(bǔ)償辦法

　�。ㄒ唬┓课菝娣e認(rèn)定

　　房屋按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行房屋面積認(rèn)定：

　　1.已建成的永久性建筑物：已辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的，以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記的建筑面積作為永久性建筑面積進(jìn)行認(rèn)定；已辦理規(guī)劃驗(yàn)收（規(guī)劃條件核實(shí)）、竣工驗(yàn)收（竣工備案）或確權(quán)手續(xù)之一，未取得不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證書(shū)的，以規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收或確權(quán)登記時(shí)核定測(cè)繪成果的建筑面積作為永久性建筑面積進(jìn)行認(rèn)定。

　　2.已報(bào)建，僅進(jìn)行了部分地上建筑物建設(shè)，未辦理規(guī)劃驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收（竣工備案）或確權(quán)手續(xù)的永久性建筑物，由具有相應(yīng)測(cè)繪資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)參照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范進(jìn)行實(shí)地測(cè)繪，并核實(shí)原經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的報(bào)建圖紙后對(duì)永久性建筑面積進(jìn)行認(rèn)定。

　　3.臨時(shí)性建筑物或構(gòu)筑物，以具有資質(zhì)的測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪報(bào)告進(jìn)行臨時(shí)建筑面積認(rèn)定，認(rèn)定結(jié)果作為按《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補(bǔ)償辦法》（珠府〔2018〕43號(hào)）補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)。

　　4.屬歷史房屋的，按照歷史房屋認(rèn)定相關(guān)政策和程序執(zhí)行。

　　5.不符合本條前四項(xiàng)規(guī)定情形的，按無(wú)建筑面積進(jìn)行認(rèn)定。

　�。ǘ�）補(bǔ)償方式和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

　　1.永久性建筑物優(yōu)先采取不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償方式，權(quán)利人也可選擇采取貨幣方式，或產(chǎn)權(quán)調(diào)換與貨幣方式相結(jié)合的方式獲得補(bǔ)償。

　　權(quán)利人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模�通過(guò)評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值后進(jìn)行貨幣補(bǔ)償；選擇不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照以下標(biāo)準(zhǔn)核算應(yīng)補(bǔ)償房屋面積：

　�。�1）黨政機(jī)關(guān)及事業(yè)單位。按照永久性建筑房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1倍計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償房屋面積。

　�。�2）住宅房屋權(quán)利人。按照永久性建筑房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1倍計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償房屋面積。

　�。�3）其他權(quán)利人。

　　單宗用地面積小于10000平方米的，按照永久性建筑房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1倍計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償房屋面積。

　　用地面積大于等于10000平方米的，由權(quán)利人選擇以下其中一種補(bǔ)償方案：

　　一是綜合考慮補(bǔ)公等因素，允許權(quán)利人繳納地價(jià)、建安成本及對(duì)應(yīng)比例的補(bǔ)公設(shè)施成本等費(fèi)用后，取得與項(xiàng)目批復(fù)更新單元規(guī)劃平均容積率和功能配比相同條件下該宗用地假定可開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)應(yīng)面積的工（產(chǎn)）業(yè)、商業(yè)、辦公等用房（如項(xiàng)目批復(fù)的更新單元規(guī)劃含住宅的，假定開(kāi)發(fā)時(shí)住宅按辦公計(jì)算）。具體方案由項(xiàng)目組織實(shí)施單位制定并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后執(zhí)行。   

　　二是按照永久性建筑房屋面積認(rèn)定結(jié)果的1.1倍計(jì)算應(yīng)補(bǔ)償房屋面積。

　　（4）補(bǔ)充說(shuō)明。

　　應(yīng)補(bǔ)償房屋面積不足原用地容積率1.0面積的，按原用地容積率1.0面積計(jì)算，并由權(quán)利人支付經(jīng)評(píng)估確定的面積差額部分的建筑成本。

　　應(yīng)補(bǔ)償房屋原則上須與經(jīng)認(rèn)定房屋的土地權(quán)利人、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地用途和房屋用途保持一致；房屋用途確實(shí)無(wú)法與原證載功能保持一致的，應(yīng)補(bǔ)償近似功能房屋；原房屋經(jīng)批準(zhǔn)永久改變使用功能的，應(yīng)按經(jīng)批準(zhǔn)改變后的功能進(jìn)行補(bǔ)償。原證載土地取得方式為劃撥的，如需由劃撥轉(zhuǎn)出讓，涉及費(fèi)用由權(quán)利人向已繳納劃撥轉(zhuǎn)出讓地價(jià)款的實(shí)施主體補(bǔ)繳。

　　應(yīng)補(bǔ)償房屋統(tǒng)一按1000元/平方米的裝修標(biāo)準(zhǔn)完成建設(shè)后交付權(quán)利人。如原永久性建筑物的現(xiàn)狀裝修經(jīng)評(píng)估低于1000元/平方米的，權(quán)利人無(wú)需補(bǔ)繳差價(jià)；高于1000元/平方米的，差價(jià)由項(xiàng)目組織實(shí)施單位以貨幣方式補(bǔ)償。

　　由于房屋建筑面積不便分割，如權(quán)利人選擇的安置房屋總建筑面積小于應(yīng)補(bǔ)償總建筑面積的，差額部分經(jīng)評(píng)估現(xiàn)狀價(jià)值后由項(xiàng)目組織實(shí)施單位以貨幣方式補(bǔ)償權(quán)利人；大于應(yīng)補(bǔ)償總建筑面積的，權(quán)利人應(yīng)適當(dāng)補(bǔ)繳費(fèi)用，具體方案由項(xiàng)目組織實(shí)施單位經(jīng)測(cè)算后制定并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后執(zhí)行。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)由權(quán)利人與項(xiàng)目組織實(shí)施單位在國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)庫(kù)中優(yōu)先通過(guò)協(xié)商方式選定；協(xié)商不成的，通過(guò)抽簽、搖號(hào)等隨機(jī)方式確定。評(píng)估費(fèi)由項(xiàng)目組織實(shí)施單位承擔(dān)。

　　2.臨時(shí)性建筑物或構(gòu)筑物、其他費(fèi)用（包含搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償和停產(chǎn)停業(yè)損失）應(yīng)采取貨幣方式補(bǔ)償。

　　臨時(shí)性建筑物或構(gòu)筑物的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照《珠海市征收（征用）土地青苗及地上附著物補(bǔ)償辦法》（珠府〔2018〕43號(hào)）文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；其他費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照國(guó)有土地上房屋征收項(xiàng)目相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　�。ㄈ�）獎(jiǎng)勵(lì)

　　對(duì)按期簽約、搬遷的權(quán)利人，可適當(dāng)給予貨幣獎(jiǎng)勵(lì)，具體獎(jiǎng)勵(lì)方案由項(xiàng)目組織實(shí)施單位報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后執(zhí)行，并納入項(xiàng)目改造成本。

　　（四）其他方式參與改造

　　權(quán)利人通過(guò)其他方式（如收購(gòu)歸宗、以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股、聯(lián)營(yíng)、土地置換等）將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)移到項(xiàng)目組織實(shí)施單位參與連片改造的，應(yīng)按公平、等價(jià)原則進(jìn)行，具體方案由項(xiàng)目組織實(shí)施單位報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組審定后執(zhí)行。

　　八、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)要求

　　為提高“產(chǎn)城融合”開(kāi)發(fā)水平和招商引資品質(zhì)，在確定更新單元規(guī)劃和確權(quán)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)后，項(xiàng)目組織實(shí)施單位應(yīng)開(kāi)展國(guó)內(nèi)綜合招標(biāo)，選取具備相應(yīng)資金實(shí)力和開(kāi)發(fā)建設(shè)資質(zhì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案符合項(xiàng)目定位、有產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營(yíng)理念符合項(xiàng)目需求、信用良好和社會(huì)責(zé)任感強(qiáng)等條件的優(yōu)秀開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目。

　　九、附則

　　（一）涉及其他國(guó)有資產(chǎn)、供銷合作社物業(yè)的，可參照本意見(jiàn)執(zhí)行。

　　（二）涉及村集體物業(yè)且村集體已完成舊村改造的，可參照本意見(jiàn)執(zhí)行；未完成舊村改造的，按舊村改造政策執(zhí)行。

　　（三）本意見(jiàn)由珠海市香洲區(qū)城市更新局負(fù)責(zé)解釋。

　�。ㄋ模┍疽庖�(jiàn)自2020年7月3日起施行，有效期五年。